Puntentelling
Zo werkt de puntentelling van je huurwoning in 2026.
Elke zelfstandige huurwoning krijgt punten voor wat hij is en waar hij staat, en dat puntentotaal bepaalt in welk segment de woning valt en wat de maximale kale huurprijs is. Wie de telling begrijpt, weet ook waar verhuurders hem meestal te gunstig invullen. Hieronder staat het hele stelsel, met de officiële bedragen van 2026.
De drie segmenten van 2026
| Punten | Segment | Maximale kale huur |
|---|---|---|
| tot en met 143 | Gereguleerd | 932,93 euro per maand |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | 1.228,07 euro per maand |
| vanaf 187 | Vrije sector | geen wettelijk maximum |
Prijspeil 1 januari 2026, bron: maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen, Volkshuisvesting Nederland. Tussen de grenzen loopt de maximale huur per punt op met ongeveer 6,87 euro.
Let op het overgangsrecht: de middenhuurbescherming geldt alleen voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Een ouder contract in het middensegment was destijds rechtsgeldig geliberaliseerd. Het gereguleerde segment kent dat overgangsrecht niet.
De twaalf rubrieken, en welke drie er echt toe doen
Het stelsel waardeert oppervlakte van vertrekken, overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, voorzieningen voor gehandicapten, buitenruimte, parkeerruimte, gemeenschappelijke ruimten, de WOZ-waarde en bijzondere voorzieningen. Bij een doorsnee woning bepalen drie rubrieken samen ruwweg tachtig procent van het totaal: oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel. Precies die drie halen wij in de gratis check automatisch voor je op.
Oppervlakte
Elke vierkante meter vertrek (woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer) telt voor 1 punt. Overige ruimten zoals een berging of zolder zonder vaste trap tellen voor 0,75 punt per vierkante meter. De meting volgt de meetnorm en juist hier gaan tellingen vaak mis, want een schuin dak telt pas mee vanaf anderhalve meter hoogte.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde is hoe het stelsel de locatie meeweegt, met twee optelbare onderdelen, prijspeil 2026: de WOZ-waarde gedeeld door 16.954 euro, plus de WOZ-waarde per vierkante meter gedeeld door 268 euro. Is de WOZ-waarde lager dan 85.806 euro, dan wordt met dat minimum gerekend. Voorbeeld: 300.000 euro en 60 vierkante meter levert 17,7 plus 18,7 en dus ruim 36 punten op.
Daarbovenop geldt de WOZ-cap: komt een woning aan 187 punten of meer, dan telt de WOZ voor maximaal 33 procent van het totaal mee. Zakt de woning door die aftopping onder de 187, dan wordt het puntental vastgesteld op 186 en blijft de woning dus gereguleerd. Deze cap is de reden dat veel stadswoningen met een hoge WOZ-waarde toch onder de middenhuurgrens vallen.
Energielabel
Voor labels die vanaf 2021 zijn geregistreerd geldt voor woningen van 40 vierkante meter of groter de volgende waardering:
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | -4 | -4 |
| F | -9 | -9 |
| G | -15 | -15 |
Bron: Rijksoverheid, waardering energieprestatie. Voor woningen onder de 40 en onder de 25 vierkante meter gelden eigen tabellen, voor monumenten gelden de minpunten van E, F en G niet.
Vier fouten die je in tellingen het vaakst ziet
Eén: er wordt gerekend met een verlopen of vereenvoudigd energielabel, terwijl alleen een geldig label of een geldige energie-index meetelt. Zonder geldig label telt het bouwjaar, en dat pakt bijna altijd lager uit. Twee: de oppervlakte komt uit de verkoopbrochure in plaats van uit een meting, met schuine daken en bergingen als klassieke te-veel-tellers. Drie: de WOZ-cap wordt vergeten bij woningen rond de 187 punten. Vier: er wordt een oude prijstabel gebruikt, terwijl de bedragen elk jaar opnieuw worden vastgesteld.
Sinds 1 januari 2025 is een verhuurder bovendien verplicht bij elk nieuw contract een puntentelling mee te leveren. Ontbreekt die, of klopt hij niet, dan is dat op zichzelf al een signaal.
Reken het voor jouw woning uit
De gratis huurpuntencheck haalt de oppervlakte, het bouwjaar en het energielabel automatisch op en rekent je punten en maximale huur door met een eerlijke bandbreedte. Betaal je te veel, bekijk dan wat een procedure kost en of je nog binnen de termijn voor de aanvangshuur zit.